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潘石屹,不体面

发布日期:2022-09-20 21:50    点击次数:179

图片来源 @视觉中国

文 | 巨潮 WAVE,作者|谢泽锋,编辑 | 杨旭然

这一次,潘石屹真的 " 跑 " 了。

不久前,SOHO 中国发布公告称,潘石屹辞去本公司董事长职位,张欣辞去本公司 CEO 职务,即日生效。

但从股权关系来看,潘石屹夫妇合计持有 63.93% 的股权,还是SOHO 中国的 " 话事人 "。这些年,潘石屹频繁甩卖资产,累计套现近 370 亿元,还急切地想将SOHO 中国卖给黑石,但因监管等原因两度告吹。

自上世纪 90 年代开始,SOHO 在中国享受了地产黄金时代的红利。不过潘氏家族的表现,却让外界感受不到有何感恩或敬畏之心。

潘氏夫妇给哈佛、耶鲁捐款超 6 亿元,但在国内只有对甘肃天水的几笔零星捐赠(主要是家乡潘集寨的小学教学楼、幼儿园,和对天水市 1000 万元的疫情捐款)。另外,小儿子上哈佛读书,且被认为与当时的哈佛捐款有关,大儿子诋毁先烈导致被警方追逃;SOHO 旗下项目涉嫌逃税、CFO 涉嫌内幕交易、加价收取电费等违规行为……

作为房地产江湖的另类,潘石屹早年通过散售模式,让商业地产实现和住宅一样的高周转,并创下亚洲最大商业地产 IPO 记录,至今在北京、上海坐拥大量地标建筑。这些都是他作为一个商人骄傲的资本。

" 万通六君子 " 之一的王启富曾这样评价潘石屹:" 他是一个天生的商人,就像商界的赵本山,因为他本能的会做生意。"

商人逐利。" 天生的商人 " 潘石屹,表现出了一种纯粹的精明和利己。即使面对各路的口诛笔伐,他依然能够笑逐颜开。也许在他内心深处,这些只不过是他人生大风大浪里的稀松平常。

或者,他对外界的评价已经丝毫不在意了。

SOHO 中国股价表现(2007 年上市至今)

01 错失十年

先是战略失策,再有疫情打压。

31 年前," 万通六君子 " 在海南一战成名,随后六人挥师北上。

但随着万通越做越大,六人间的分歧和隔阂日渐显露。最终," 万通六君子 " 和平散伙,王功权加入鼎晖,王启富创办自己的投资公司,刘军则搞起自己的农业生意,只有冯仑、潘石屹和易小迪坚守在地产行业。

巧合的是,冯仑、潘石屹和易小迪 " 三位元老 ",都将身家押注在非住宅地产,这次集体误判,也导致他们后来在地产黄金时代中逐渐掉队。

潘石屹无疑是 " 六君子 " 中最会做生意的。万通来到北京第一年,在阜成门附近拿到一块土地,潘石屹建议可以尝试代销模式,这在当时的地产圈算是 " 第一个吃螃蟹的人 "。在代销模式下,万通 5 天进账 5 亿元,这个项目就是后来的万通新世界广场。

相比较而言,无论是影响力还是经营状况,SOHO 中国算是三者中最为优秀的。创办 SOHO 后,潘石屹创立 " 散售模式 ",让商业地产实现和住宅一样的高周转。

2007 年,SOHO 中国赴港上市,以 19 亿美元融资额创造了当年的亚洲最大 IPO 记录,营业利润率高达 54%。此后一年,三里屯 SOHO 就斩获了 69 亿元的惊人业绩,其中一半都是山西煤老板。上市 3 年后,SOHO 中国营收升至 182 亿,登顶巅峰。

彼时的潘石屹,俨然是中国最赚钱的行业里面,最会赚钱的那个人。

值得一提的是,2010 年正好是地产黄金二十年的分界点,而就在此时,潘氏夫妇二人经营理念出现重大差异。

投行出身的张欣重产品、轻销售,她反对潘石屹那套卖房理论。而张欣本就是一个雷厉风行毫不拖泥带水的女强人——据说当年闪电结婚后,张欣干的第一件事,就是把潘石屹衣柜里的所有衣服扔掉,按她的审美标准换新的。

潘石屹最终妥协,把时间放在了自己的摄影爱好上。张欣主导下的SOHO 中国" 转售为租 "。这时,其他房企正大举进军二三线城市,但为了维持所谓的高端形象,张欣死守北上广深一线城市,且坚持做商业地产。

放弃住宅和下沉市场的战略选择,让SOHO 中国错失黄金时代的第二个十年。SOHO 中国和其他大型房企呈现出截然相反的发展曲线。

SOHO 中国的营收从 2010 年的 182 亿,一路锐减至 2021 年的 17 亿元,还不到巅峰时期的十分之一。

从 2021 年开始,SOHO 中国的收入全部来自租金,出售物业收入一直为零。

" 包租公 " 模式让SOHO 中国在地产界显得比较特殊。而今年以来,疫情反复爆发,直接导致SOHO 中国在北京和上海的平均出租率下降至 79.78%。

先是战略失策,再有疫情打压,潘石屹夫妇 " 逃离 " 的决心越来越大。

02 变卖资产

" 千万不要相信谣言,我跑不了的。"

和当年 " 万通六人 " 在海南房地产泡沫前逃离如出一辙,潘石屹在 2014 年开始疯狂出售资产。

据不完全统计,6 年间SOHO 中国通过甩卖项目资产收揽资金 370 多亿。其中包括:

2014 年,将上海 SOHO 静安广场和 SOHO 海伦广场以 52.32 亿元卖给金融街;同年 9 月,上海凌空 SOHO 10 万平米物业以 30.5 亿的价格出售给携程网;

2015 年,出售上海外滩国际金融中心地块给复星,回血 84.93 亿元;

2016 年,上海 SOHO 世纪广场转让给国华人寿,总价 32.2 亿元;

2017 年,将虹口 SOHO、凌空 SOHO 分别以 35.7 亿、49.44 亿卖给新加坡吉宝置业和香港私募基金公司基汇资本;

2019 年,SOHO 中国打包出售 13 个办公物业资产和 2583 个地下停车位,回笼资金 85.61 亿元。

以及今年 3 月,潘石屹还试图以 " 七折 " 价格对外销售 3.2 万平方米的物业,房源遍及北京、上海两地的银河 SOHO、三里屯 SOHO、SOHO 东海广场、SOHO 中山广场等九个项目。

另外,自 2008 年以来,SOHO 中国共进行了 20 次分红,累计派发 200 多亿大红包,流进大股东潘石屹夫妇口袋中的就高达 128 亿元。

过去这些年,潘石屹言不由衷的讲话和辩解俯拾皆是,但他丝毫不在意。

作为一个拥有 1800 多万粉丝的微博大 V,潘石屹有极为注重公众形象的一面。他期待获得外界的好评与赞许,但又总是以各种冠冕堂皇的理由包装着自己的逐利。

比如 2019 年出售的资产中,就包括他曾声称的 " 三生三世都不卖 " 的望京 SOHO。今年三月,潘石屹七折甩卖资产,自诩为 " 减少公司债务,欠债还钱天经地义 "。可是,SOHO 中国负债率根本不高——其 2022 年半年报总资产 691.9 亿元,总负债 318.7 亿元。

2021 年底,SOHO 中国净资产负债率仅为 44%,融资成本 4.7%,这样的财务指标足以让其他的民营地产大亨们羡慕嫉妒恨。SOHO 中国短期现金不足,根本原因是分红太多。

经过 6 年 " 只出不进 " 式的疯狂交易后,潘石屹计划直接卖掉股权。早在 2020 年,黑石就欲私有化SOHO 中国,交易规模将达 40 亿美元。一年后的 2021 年 6 月,黑石正式发出收购要约,拟以 236.58 亿港元收购潘石屹夫妇手中持有的 54.93% 的股份。

收购完成后,潘石屹夫妇将保留 9% 的股权,并退出公司董事会。然而,在监管层的干预和舆论压力之下,黑石收购SOHO 中国的计划两度告吹。

而此次两人卸任董事长和 CEO,也是无奈下的 " 折中之计 "。

出售国内资产的同时,潘石屹开始向海外腾挪资本。2011 年开始,潘石屹通过家族信托在海外购置房产,曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场 49% 的股权,美国通用汽车大厦 40% 的股权,都被他装入囊中。

面对外界频繁的质疑声,潘石屹付之一笑:" 千万不要相信谣言,我跑不了的 ",并非常无辜地表示,自己没有跑,一直都是中国国籍。

可潘家人的表现却让人大跌眼镜——妻子张欣早就是美国国籍;大儿子因为诋毁先烈,被海淀警方全网追逃;给哈佛捐助超 1 亿美元后,二儿子被曝出入读哈佛大学,而其对国内的捐助却显得十分吝啬,至今只有对家乡潘集寨的几笔资助为人所知。

曹德旺在一次采访中的一段话,也许能够代表大多数人对其有些许负面的评价:

" 潘石屹夫妇鬼精鬼精的。"

03 分尽现金

" 卖出资产 - 利润大增 - 大笔分红 "

一件奇特的事情发生在SOHO 中国身上:尽管SOHO 中国公司的业绩在持续下滑,但掌舵者潘氏家族的钱口袋却越来越鼓。

SOHO 中国营业收入从 2010 年巅峰期的 182 亿元,下滑至 2021 年的 17.42 亿元;净利润受出售资产影响频繁波动,到 2021 年净亏损 1.31 亿元。但诡异的是,潘石屹夫妇的身家则从 2010 年的 150 亿,上升至去年的 220 亿元(数据来源:胡润百富榜)。

需要指出的是,出售资产,获益的是公司,但无法转入私人口袋。潘石屹夫妇的做法就是大笔分红,深扒其财务报表可以发现,两人通过 " 卖出资产 - 利润大增 - 大笔分红 ",将大部分收益 " 合理合法 " 地转移到自己名下。拥有美国投行多年工作经验的张欣,更是深谙此道。

2010 年 -2019 年,SOHO 中国分红最为频繁的时候,正是其卖资产最凶猛的时刻。比如卖出 85 亿资产的 2017 年,SOHO 中国共分红 66 亿元,但当年的归母净利润才 47.33 亿元,潘石屹夫妇就豪取 42 亿元。

对潘石屹夫妇来说,SOHO 中国更像是一个赚钱的工具,甚至是私人金库。

尽管出售了 370 多亿资产,但由于这些现金基本上都被分红支出掉,导致今年上半年公司账面上仅有区区 4.62 亿元的现金,难以覆盖 16.13 亿元的短期借款。

这也就是为什么,潘石屹夫妇卸任当天,SOHO 股价居然上涨了 11.03% 的原因。

在万科创始人王石的自传《我的改变:个人的现代化四十年》中,他曾说过一段话 :" 我的本事不大 , 名和利只能选择一头。"

在王石看来,一个人社会价值的取向,就是在名和利之间的抉择。

而潘石屹的一生,就是在名与利的漩涡中挣扎,他大胆尝试代销模式,创办的 SOHO 为高度同质化的中国地产界注入一股新鲜血液,因此身价倍增,一度是中国商界的风云人物。

2014 年后,他不顾一切地抛售资产,并试图转让控股权,积极 " 落袋为安 ",并最终选择隐退。近些年,潘石屹越来越低调,微博也鲜有更新。

潘石屹感受到自己所遭遇的风评危机,自然是委屈的,至少是与他的自我标榜不符。他曾经在去年年底给捐资赞助的养正幼儿园园长写信(并公开):

...... 其实,这个世界上只有好人和 " 病人 "。" 病人 " 就是那些被无知、自私、追求名利、特权而掩盖住了善良本性的人。

...... 一个缺少团结合作精神的人、一个不会理解和宽恕别人的人,是很难在这个时代生存的,他的生活和工作都将会寸步难行,且痛苦。

作为旁观者,我们无法体会潘石屹细腻的内心世界,但可以从更宏观的角度看到,他和很多企业家一样,享受着中国发展的时代红利。也能看到在他最终离开这个舞台时,有些不体面。

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